Мы идем по Западному пути?

Зачем была нужна льготная ипотека и почему ее отменили?

Главная цель льготной государственной ипотечной программы заключалась в том, чтобы сделать жилье более доступным. И на самом деле в начале введения она была эффективной. Ипотечные кредиты выдавали всем желающим. Многие брали 2 или даже 3 ипотеки, расценивая квартиры не только как жилье, но и как инвестиции в будущее или "наследство детям". Повышенный спрос создал ажиотаж на рынке недвижимости. Но впоследствии льготная ипотека привела к значительному росту цен на первичное жилье и, как следствие, и на "вторичку". В итоге ожидаемого повышения доступности жилья в желаемых масштабах не произошло.
По мнению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной спрос на ипотеку растет очень быстрыми темпами, и свою роль в этом процессе сыграли льготные госпрограммы:

"С начала 2020 года у нас цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%. По сути, это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жилье может становиться менее доступным".

Резонный вопрос, который возникает у многих россиян: А не повторяем ли мы ошибки США и Европы, где жилищный кризис начался более 10 лет назад, ведь с каждым годом жилье становится менее доступным. И там, даже если удается накопить или взять в ипотеку 200000 €, то можно позволить себе лишь квартиру площадью ~20 квадратных метров.

Мы рискуем повторить путь Европы, США и Канады?

Рынки недвижимости США, Европы и, особенно, Канады уже не первый год находятся в состоянии застоя.

Канада.

Средняя цена за кв. м. в Ванкувере — 5860.51 CAD или 346344 рублей
Средняя месячная заработная плата после уплаты налогов в Ванкувере — 3211.77 CAD или 189780 рублей

Пузырь на рынке недвижимости Канады был зафиксирован еще в 2002 году. До 2018 года рост цен на недвижимость составил до 337% в некоторых городах. И как только ЦБ Канады снизил свою ставку практически до нуля, чтобы стимулировать восстановление экономики после пандемии, люди начали брать ипотеку, несмотря на крайне высокие цены на жилье. Как считает главный экономист Rosenberg Research Дэвид Розенберг, рекордно низкие процентные ставки, подогревающие рынок недвижимости и беспрерывный рост цен могут дорого обойтись экономике Канады, потому что в один момент созданный пузырь просто лопнет.

США.

Средняя цена за кв. м. квартиры в Нью-Йорке- 9062.01 $
Средняя месячная заработная плата после уплаты налогов в Нью-Йорке — 5846.22 $

В США ситуация не лучше. Финансовый кризис 2007–2008 годов начался с падения рынка недвижимости и череды банковских дефолтов. Но основным катализатором событий 2008 года эксперты называют кризис американской ипотеки. Рост безработицы также оказал сильное влияние: почти 200 миллионов человек остались без стабильного заработка. При этом цены на недвижимость росли, доступная ипотека провоцировала спрос, а спрос толкал цены вверх. Люди инвестировали в недвижимость еще больше: брали новые ипотеки, покупали дома и снова спровоцировали рост цен. Заемщики под влиянием ажиотажа соглашались на плавающую процентную ставку: какое-то время после заключения договора процент искусственно занижали, а после приводили к рыночному. Повышение ставок и колоссальное количество просрочки по кредитам (до 33%) привели к тому, что люди не справлялись с ежемесячными выплатами.
К 2023 году цены на жилье и заемные ставки по-прежнему недосягаемы для многих американцев. Они продолжают расти, хотя и более медленными темпами. И даже получив кредит на дом, у людей просто не хватает финансов покрывать ежемесячные платежи.

Европа.

Франция

Средняя цена за кв. м. квартиры в Париже — 10550 €
Средняя месячная заработная плата после уплаты налогов в Париже — 2300 €

Испания

Средняя цена за кв. м. квартиры в Мадриде — 4 189 €
Средняя месячная заработная плата после уплаты налогов в Мадриде — 2400 €

Кризис на рынке недвижимости США "заразил" Европу. И 2023 год ознаменовался "крахом" рынка жилья. Ужесточение финансовых условий и скачки процентных ставок привели к снижению инвестиций в жилищное строительство на 62% в первой половине 2023 года. При этом цены на жилье в большинстве стран продолжают расти. Учитывая экономические условия и меньшую способность домохозяйств покупать недвижимость, ожидается, что и стоимость аренды также продолжит расти в течение следующих лет.

Какие последствия грядут?

На Западе недоступность жилья закономерно приводит к тому, что нынешнее молодое поколение уже не может позволить себе жить отдельно от родителей. Аренда также быстро растет и снимать квартиру "вскладчину" с друзьями до 35–40 лет — обычное дело. Согласитесь, не очень радужные перспективы для создания семьи и рождения детей.

Нас ждет то же самое?

Повышение ипотечной ставки и нагнетающие заголовки в СМИ представляют ситуацию на рынке недвижимости патовой. Значит, мы на пороге ипотечного кризиса? Да, ипотечное кредитование с господдержкой больше недоступно, а требования к выдаче ужесточаются. Но это лишь временная мера.
Чтобы стабилизировать рыночную ситуацию Центральный банк РФ уже предпринял конкретные действия: ужесточил требования к заемщикам, держит высокую ключевую ставку, не понижая ее, и завершил программу "льготная ипотека для всех". Теперь льготные ипотеки носят адресный характер.

"Говорить о пузыре в ипотеке преждевременно. Однако перегрев рынка сохраняется. Об этом говорит и существенный разрыв цен между новостройками и вторичным жильём. В целом качество ипотеки остается хорошим: на фоне быстрого роста доходов населения и рекордно низкой безработицы доля плохих кредитов составляет около 0,5%", — прокомментировала в интервью "Деловому Петербургу" Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности Банка России, член совета директоров ЦБ РФ.

Также коэффициент доступности жилья* в России находится на приемлемом уровне. Например, в 2020 году российский коэффициент составил 3,3. Для сравнения, в кризисном 2008 году показатель был равен 5,3. На сегодняшний день коэффициент составляет 4,3, но при этом доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств выросло с 55,1% до 56,3%.

Подводя итоги.

По мнению экономистов и аналитиков в ближайшие годы кризис на российском рынке недвижимости не ожидается. Недвижимость продолжит расти в цене. Темпы роста снизятся на незначительный период, но предпосылок к тому, чтобы цены на жилье рухнули нет. Возможно когда-то в далеком будущем нас действительно ждет подобная ситуация с доступностью жилья, как в Канаде или США — цена будет недосягаемой для большинства людей.

Поэтому лучший вариант обеспечить недвижимостью себя или своих детей — это покупать квартиру сейчас, не откладывая на момент "когда подешевеет". А если вас пугают высокие процентные ставки по ипотеке, то рекомендуем ознакомиться с нашими субсидированными процентными ставками и другими выгодными предложениями.

*Коэффициент доступности жилья (КДЖ) в России — срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м.